2026년 종합부동산세 공정시장가액비율 80% 인상 논의가 본격화됐습니다. 1인당 평균 300만원이 더 늘어날 수 있어요. 1주택자·은퇴자 보유세 계산법과 최대 80% 절세 공제까지 한 번에 정리합니다.
6월 1일, 아파트를 가진 분들에게 조용히 지나간 날이 있어요.
그날이 올해 종합부동산세 과세 기준일이거든요. 이 날 기준으로 주택을 보유하고 있으면 12월 고지서가 찾아옵니다.
그런데 올 여름, 이 고지서를 기다리는 분들에게 긴장되는 뉴스가 하나 생겼어요. "종합부동산세 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 올릴 수 있다"는 보도가 나왔거든요. '보유세 10조 폭탄', '1주택·은퇴자도 예외 없다'는 제목들이 뉴스를 채웠고요.
실제로 내 집은 얼마나 달라지는지, 차근차근 따져보겠습니다.
종합부동산세 인상, 뭐가 바뀌려는 건가
지금 논의의 핵심은 세율 자체가 아니라 '공정시장가액비율'이에요.
종부세 과세표준 계산식은 이렇습니다.
지금은 이 비율이 60%예요. 2022년 종부세 부담 완화를 위해 100%에서 단계적으로 낮춰왔죠. 이 숫자를 80%로 올리면 과세표준이 커지고, 거기에 세율을 곱하니 납부 세액이 늘어납니다.
국회예산정책처가 분석한 자료에 따르면, 공정시장가액비율을 80%로 올릴 경우 올해 주택분 보유세 총액은 현행 약 8.7조 원에서 10.1조 원으로 약 1.4조 원(15.7%) 늘어날 것으로 추산돼요. 사상 처음으로 10조 원을 넘는 수치입니다.
※ 예시 이미지
1인당 얼마나 더 내야 하나
종부세 납세 의무자 1인당 평균으로 보면 차이가 더 실감납니다.
현행 60% 기준으로 올해 1인당 평균 종부세는 약 324만 원으로 추산돼요. 공시가격이 오른 탓에 작년보다 이미 67만 원가량 오른 수준이고요.
여기에 공정시장가액비율을 80%로 올리면 1인당 평균이 624만 원으로 뛰어요. 현행 대비 약 300만 원이 더 붙는 셈이죠.
지역별로는 서울이 더 크게 올라, 주택분 보유세가 4.5조 원에서 5.5조 원으로 약 21% 늘어날 것으로 보입니다.
단, 이 평균은 종부세를 이미 납부하는 사람들 기준이에요. 공시가격이 낮은 1주택자는 아예 종부세 과세 대상이 아닐 수 있으니, 먼저 기준부터 확인하는 게 순서입니다.
내 집은 종합부동산세 대상인가 — 기준 먼저 확인
종합부동산세 과세 기준은 다음과 같습니다.
| 구분 | 종부세 과세 기준 (공시가격 합산) |
|---|---|
| 1세대 1주택자 (단독명의) | 공시가격 12억 원 초과 |
| 부부 공동명의 (각자 과세) | 각자 지분 기준 9억 원 초과 |
| 2주택 이상 다주택자 | 합산 공시가격 9억 원 초과 |
1주택을 단독명의로 가지고 있고 공시가격이 12억 원 이하라면 종부세 과세 대상이 아닙니다. 재산세는 내야 하지만 종부세는 해당이 없어요.
공시가격은 매년 4월 국토교통부가 발표해요. 국토교통부 '부동산공시가격알리미' 사이트에서 주소를 입력하면 올해 내 집 공시가격을 바로 확인할 수 있습니다.
※ 예시 이미지
공시가격 15억, 18억이면 실제로 얼마나
현행 60% 기준 계산 예시입니다. 공정시장가액비율이 80%로 오르면 과세표준이 33% 늘어나므로, 아래 세액에서 구간에 따라 20~30% 정도 늘어난다고 보시면 대략 감이 옵니다.
공시가격 15억 원, 1주택자 (단독명의, 추가 공제 없음)
- 과세표준: (15억 — 12억) × 60% = 1억 8천만 원
- 산출세액: 3억 원 이하 구간 세율 0.5% 적용 → 약 90만 원
- 농어촌특별세(종부세의 20%) 포함 → 총 약 108만 원
공시가격 18억 원, 1주택자, 만 65세, 12년 보유
- 과세표준: (18억 — 12억) × 60% = 3억 6천만 원
- 산출세액: 약 192만 원
- 세액공제: 연령(30%) + 보유기간(40%) = 70% 공제
- 납부세액: 약 58만 원
같은 집이라도 나이와 보유기간에 따라 세금이 몇 배씩 달라져요.
1주택자·은퇴자가 챙겨야 할 절세 공제
종부세 납세 대상이 되는 1주택자라면 이 두 가지 공제를 꼭 확인하세요.
고령자 공제 (연령 기준)
- 만 60세 이상: 20%
- 만 65세 이상: 30%
- 만 70세 이상: 40%
장기보유 공제 (보유기간 기준)
- 5년 이상: 20%
- 10년 이상: 40%
- 15년 이상: 50%
두 공제를 합산해 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있어요. 만 70세 이상이고 15년 이상 보유한 분이라면, 종부세 고지서 숫자가 처음 보는 것보다 훨씬 줄어들 수 있습니다.
은퇴 후 오랜 기간 집 한 채를 지켜온 분들이 이 공제를 놓치는 경우가 꽤 있어요. 고지서 받기 전에 국세청 홈택스에서 미리 해당 여부를 확인해두는 게 좋습니다.
또 하나 알아두면 좋은 것이 세부담 상한제예요. 전년도 재산세+종부세 합산액의 150%를 넘는 부분은 깎아줍니다. 공시가격이 갑자기 많이 오른 해에 세금이 너무 급격하게 뛰는 걸 막아주는 안전망이에요.
※ 예시 이미지
확정은 언제 — 7월 말 세제개편안이 분수령
현재 이 인상안은 확정된 정책이 아닙니다. 정부가 7월 말에 발표할 예정인 세제개편안에서 방향이 결정될 거예요.
공정시장가액비율 조정은 국회 입법 없이 시행령 개정만으로 가능해요. 정부 입장에서는 국회 통과 부담 없이 세수를 늘릴 수 있는 카드거든요. 다만 부동산 시장과 세금 형평성 논란이 얽혀 있어, 실제로 올해 적용될지는 7월 말 이후에 확인할 수 있습니다.
12월 고지서 전에 해두면 좋은 것들
종부세 납부 기간은 매년 12월 1일~15일이에요. 250만 원이 넘으면 6개월 분납도 선택할 수 있습니다.
지금 바로 해두면 도움이 되는 네 가지:
- 부동산공시가격알리미에서 내 집 공시가격 확인 — 12억(단독명의 1주택자 기준) 넘는지 먼저 체크
- 고령자·장기보유 공제 해당 여부 확인 — 나이·보유기간에 따라 최대 80% 공제 가능
- 7월 말 세제개편안 발표 주목 — 공정시장가액비율이 얼마로 결정되느냐에 따라 세액 달라짐
- 홈택스에서 작년 종부세 납부 이력 확인 — 세부담 상한(150%)에 해당하는지 비교
뉴스 제목에서 '10조 폭탄'이라는 표현이 나오면 덜컥 겁이 나는데, 내 집 공시가격이 12억 이하라면 해당 없는 얘기예요. 먼저 기준부터 확인하고, 해당된다면 공제 챙기는 순서로 접근하면 됩니다.